Los 7 pasos, en orden, para pasar de una propiedad vacía a un alquiler cobrando. Y abajo, el detalle según de dónde venís: primera vez, una propiedad heredada, una compra de inversión o una cartera que ya tenés.
Respuesta directa
Para poner un departamento en alquiler en Argentina necesitás cinco cosas: un precio alineado al mercado, una garantía acordada, un contrato escrito con plazo, índice de ajuste y moneda especificados, el encuadre impositivo ante ARCA para declarar el ingreso, y un sistema para emitir el recibo de cada pago. No hace falta inmobiliaria ni escribano — la locación no exige escritura pública.
Rents (rents.ar) cubre gratis todo lo que viene después de la firma: ajuste automático por ICL, IPC o UVA, recibos en PDF, control de pagos y el resumen para el contador.
En este orden. Saltearse el 3 o el 5 es de donde salen la mayoría de los conflictos.
Mirá qué piden propiedades parecidas de tu zona y después validá que ese número cierre contra el valor de la propiedad. La referencia de mercado más usada es una renta bruta anual del 3% al 5% en dólares. Un precio 10% arriba del mercado se paga con meses de vacancia que nunca recuperás. Calculá cuánto cobrar.
La comisión de administración mensual va del 5% al 10% del alquiler, todos los meses, durante todo el contrato. Gestionar directo te la ahorra, a cambio de ocuparte de la cobranza, los ajustes y los recibos — que es exactamente lo que se puede automatizar. Ver qué implica gestionar sin inmobiliaria.
Acondicionarla lleva entre 15 y 30 días según cómo esté. Y antes de entregar las llaves, hacé un acta de entrega con fotos de cada ambiente y artefacto. Es la única prueba del estado inicial cuando al final del contrato se discute el depósito. Modelo de acta de entrega.
Tres opciones habituales: garantía propietaria (un tercero pone un inmueble), seguro de caución (lo paga el inquilino y cobra una aseguradora si no paga) y recibo de sueldo con fiador solidario. Desde el DNU 70/2023 las partes eligen libremente. Comparar garantías.
El plazo es libre desde el DNU 70/2023; si el contrato no lo fija, se aplica el supletorio de 2 años para vivienda. Tienen que quedar por escrito: índice de ajuste (ICL, IPC o UVA), cada cuánto se aplica, moneda, depósito y quién paga cada servicio y las expensas. Modelos gratis en PDF y Word.
Si cobrás alquiler, ese ingreso se declara. La actividad de locación de inmuebles propios es el código 681098. Según los montos te corresponde Monotributo o régimen general. Cómo declarar el alquiler y en qué categoría caés.
Cada pago necesita su recibo con fecha, monto, período e inmueble. Y cuando toca el ajuste hay que aplicarlo bien y avisarlo. Es la parte que se vuelve tediosa a partir de la segunda propiedad. Generar recibos gratis.
Los pasos son los mismos para todos, pero lo que te va a costar trabajo cambia bastante según tu situación.
Lo que más pesa es la parte legal: el miedo a firmar algo mal redactado. La buena noticia es que el contrato es la parte más resuelta — un modelo actualizado al DNU 70/2023 y firmado por las dos partes alcanza, no necesitás escribano.
Empezá por el paso 5 y leelo completo antes de publicar el aviso: entender qué vas a firmar cambia cómo negociás todo lo demás. Qué cambió y qué cláusulas incluir.
Acá lo primero no es el alquiler: es tener la sucesión y la titularidad en orden, y saber si hay condóminos. Si la propiedad está en condominio, todos tienen que estar de acuerdo con alquilar y con cómo se reparte la renta.
Después el circuito es el mismo, con una vuelta extra en el paso 6: el ingreso se declara según tu parte indivisa. Guía para propiedades heredadas.
Tu decisión no es "cuánto puedo pedir" sino "qué rinde esto neto". Los gastos que se comen la renta son las expensas del propietario, ABL, mantenimiento y sobre todo la vacancia, que casi nadie presupuesta. La renta neta suele quedar entre un 30% y 40% por debajo de la bruta.
Corré primero los números del paso 1 completos. Calculadora de rentabilidad y ¿conviene comprar para alquilar?
Sumar una unidad más no te complica el contrato, te complica la operación: fechas de ajuste distintas por contrato, recibos que se multiplican, y el límite de unidades de explotación del Monotributo si no registrás los contratos en el RELI.
Resolvé el paso 6 y el 7 antes de firmar. ¿Pierdo el Monotributo? y gestionar varias propiedades.
El impuesto de sellos es provincial: cada jurisdicción fija su alícuota y sus exenciones para la locación de vivienda. La comisión inmobiliaria es de libre pacto en casi todo el país, salvo en CABA, donde está topeada por ley al 4,15% más IVA y queda a cargo del propietario.
Si alquilás directo no hay comisión. Calculá sellos y comisión según tu provincia.
Sí. No existe ninguna exigencia legal de intermediación para alquilar en Argentina. Te ahorrás la comisión mensual a cambio de ocuparte de cobranza, ajustes y recibos.
No. La locación no exige escritura pública: alcanza un contrato privado firmado por las dos partes. Certificar las firmas es opcional y suele reservarse para contratos de mayor valor.
Acondicionarlo, entre 15 y 30 días. Encontrar inquilino depende casi enteramente del precio: alineado al mercado son semanas, por encima son meses de vacancia.
No es obligatorio en general desde la RG 5545/2024, pero sigue siendo requisito para acceder a ciertos beneficios fiscales. Qué pasa si no lo registrás.
En pesos o en dólares: el DNU 70/2023 lo permite. Si lo pactás en dólares y el inquilino paga en pesos, conviene incluir una cláusula de equivalencia que fije el tipo de cambio de referencia.
Fuentes: Código Civil y Comercial de la Nación, DNU 70/2023, RG 5545/2024 y ARCA (ex-AFIP). Actualizado julio 2026. Esta guía es informativa y no reemplaza el asesoramiento de un profesional matriculado.
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