Sellos y comisión al iniciar un alquiler
Calculá el impuesto de sellos y la comisión inmobiliaria según tu provincia
Respuesta directa
El impuesto de sellos es provincial, no nacional: cada provincia fija su propia alícuota y exención para la locación de vivienda. La comisión inmobiliaria es de libre pacto en la mayoría del país (valor de mercado: 1 mes + IVA), salvo en CABA, donde está topeada por ley al 4,15% + IVA y a cargo del propietario.
Esta calculadora de Rents (rents.ar) cubre CABA, Buenos Aires, Córdoba, Santa Fe y Mendoza con datos 2026. Es gratuita, no requiere registro y el resultado es orientativo — las alícuotas cambian cada año.
Por ahora cubrimos estas 5 jurisdicciones. Si tu provincia no está en la lista, consultá el organismo de rentas provincial.
"Vivienda permanente" es para cuando el inquilino vive todo el año en el inmueble (el caso más común). Elegí "Comercial / temporario" para locales, oficinas o alquileres por temporada/turismo.
Si alquilás directo, como te permite Rents, no pagás comisión inmobiliaria.
Completá los datos de arriba y presioná Calcular costos de inicio para ver el resultado acá.
Costo total estimado de inicio
$ 0
—
Desglose
Esta calculadora ofrece una estimación orientativa basada en las alícuotas y exenciones vigentes en 2026. Las alícuotas provinciales cambian todos los años y pueden existir exenciones adicionales no contempladas acá. Verificá el cálculo con un escribano, contador o el organismo de rentas de tu provincia antes de firmar.
Rents te ayuda a armar el contrato y llevar el historial de cada alquiler, sin depender de una inmobiliaria.
Gestionar mis alquileres en RentsSellos por provincia (vivienda 2026)
Alícuotas y umbrales de cada Ley Impositiva Anual 2026. Se actualizan cada enero.
¿Por qué el sellado varía tanto entre provincias?
El impuesto de sellos es un tributo provincial, no nacional: grava el contrato, no el alquiler, y cada jurisdicción lo fija en su propio código fiscal y en su Ley Impositiva Anual. Antes había además un principio general nacional —el art. 15 de la Ley 23.091 eximía la locación de vivienda permanente— pero esa ley fue derogada por el DNU 70/2023, así que hoy la exención depende exclusivamente de lo que diga cada provincia. Por eso CABA y Mendoza eximen la vivienda sin condiciones, Buenos Aires y Córdoba solo por debajo de un umbral de valuación, y Santa Fe sumó la exención completa recién en 2026.
Los dos casos que más se consultan
| Jurisdicción | Alquiler de vivienda | Norma |
|---|---|---|
| CABA | Exento, sin tope de valor y sin exigir que sea vivienda única. La excepción son las viviendas amuebladas que se alquilan con fines turísticos, que tributan 0,5% igual que los destinos distintos de vivienda. | Ley Impositiva 2026 (Ley 6.927); CF T.O. 2026 art. 365 inc. 6 |
| Provincia de Buenos Aires | Exento si es vivienda única, familiar y de ocupación permanente y la valuación fiscal no supera los $ 1.731.600. Si supera ese valor pero cumple las tres condiciones, 5‰. Si no las cumple, cae en el régimen general: 12‰. La base es el total de alquileres por toda la duración del contrato. | Ley Impositiva 2026 (Ley 15.558) |
Quién lo paga. No hay un reparto por mitades fijado por ley. Los códigos fiscales de las dos jurisdicciones dicen que cuando intervienen dos o más personas en el acto, todas responden solidariamente por el total (art. 292 del Código Fiscal de PBA y art. 357 del de CABA): ARBA o AGIP pueden reclamarte el 100% sin importar qué diga el contrato. Lo único que reconocen es el derecho de quien pagó a repetirle a los demás su cuota. Por eso conviene dejar el reparto escrito en el contrato: no te protege frente al fisco, pero define con qué reclamarle al inquilino.
En provincia de Buenos Aires el plazo para sellar es de 15 días hábiles desde la firma. Un detalle que sorprende: el tope de $ 1.731.600 no se actualiza todos los años — es idéntico al de la ley impositiva de 2024, y en 2025 la provincia no sancionó una nueva, prorrogó la anterior por decreto. Con la inflación acumulada, la exención alcanza a bastantes menos inmuebles de los que sugiere el número. Verificá el valor vigente, y si corresponde aplicar el coeficiente corrector de valuaciones, en ARBA o AGIP.
Comisión inmobiliaria: la regla distinta de CABA
Desde el DNU 70/2023, la comisión inmobiliaria es de libre pacto entre las partes en la mayoría del país — no hay un tope legal nacional ni una atribución obligatoria de quién la paga. En la práctica de mercado, suele pagarla el inquilino, con un valor habitual de 1 mes de alquiler más IVA.
CABA es la excepción: la Ley 2340 (modificada por Ley 5859) prohíbe cobrarle comisión al inquilino en locación de vivienda, y topea la comisión al propietario en 4,15% + IVA del monto total del contrato. Esta norma regula el ejercicio profesional del corretaje inmobiliario y sigue vigente pese al DNU 70/2023, según el criterio dominante en la práctica y en el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios (CUCICBA).
Disclaimer
Esta calculadora ofrece una estimación orientativa basada en las alícuotas y exenciones vigentes al momento de su publicación (2026). El impuesto de sellos es un tributo provincial: las alícuotas, los montos exentos y las condiciones cambian todos los años mediante la Ley Impositiva de cada provincia, y pueden existir exenciones adicionales no contempladas acá (por ejemplo, según destino del inmueble, tipo de contrato o beneficios promocionales). La comisión inmobiliaria es orientativa y de libre pacto entre las partes, salvo en CABA, donde rige un tope legal específico. Antes de firmar un contrato, verificá el cálculo con un escribano, contador o el organismo de rentas de tu provincia.
Herramientas relacionadas
- Generador de contrato de alquiler — Armá el contrato una vez que sepas los costos de inicio
- Calculadora de ajuste ICL/IPC/UVA — Calculá el ajuste de tu alquiler con datos oficiales
- Calculadora de prorrateo — Monto de alquiler cuando el inquilino entra o sale a mitad de mes