Respuesta directa
Sí, la ley de alquileres sigue vigente en Argentina en 2026: hoy rige el DNU 70/2023 (que derogó la Ley 27.551) junto con el Código Civil y Comercial. Plazo libre — supletorio de 2 años para vivienda y 3 para uso comercial. Ajuste con índice de libre elección (ICL, IPC o UVA) y frecuencia pactada entre las partes, habitualmente trimestral. Se puede firmar en pesos o en dólares. El registro en ARCA no es obligatorio desde la RG 5545/2024.
Rents (rents.ar) tiene modelos gratuitos en PDF y Word actualizados a esta normativa, sin registro.
Qué cambió con el DNU 70/2023
En diciembre de 2023, el DNU 70/2023 derogó la Ley 27.551 (la ley de alquileres de 2020). Ese decreto sigue vigente en 2026: no fue derogado ni reemplazado por ninguna ley posterior. El marco legal volvió al Código Civil y Comercial de la Nación, que regula los contratos de locación desde 2015.
Para un propietario que firma un contrato hoy, los cambios más importantes son tres: el plazo ya no tiene un mínimo legal obligatorio (es libremente pactable, con un supletorio de 2 años si el contrato no dice nada), el índice de ajuste es libre, y el depósito puede ser en dólares. Lo que no cambió es igualmente importante: las obligaciones de mantenimiento, los recibos de pago, y el proceso de desalojo son los mismos de antes.
swipe Deslizá para ver la tabla completa
| Regla | Ley 27.551 (hasta dic. 2023) | Hoy (DNU 70/2023) |
|---|---|---|
| Plazo | Mínimo obligatorio de 3 años para vivienda | Libre, supletorio de 2 años para vivienda permanente |
| Índice de ajuste | ICL obligatorio, cada 12 meses | Libre: ICL, IPC, UVA, dólar u otro |
| Frecuencia de ajuste | Cada 12 meses (único) | Libre: mensual, trimestral o semestral |
| Depósito en garantía | Máximo 1 mes, solo en pesos | Sin límite, puede ser en dólares |
| Renovación automática | Podía pactarse | Puede pactarse, regulada por Cód. Civil |
| Proceso de desalojo | Igual que antes | Sin cambios |
| Obligaciones del propietario | Habitabilidad, reparaciones mayores | Sin cambios |
| Recibo de pago | Obligatorio | Obligatorio |
Nota: Para locaciones no residenciales (comerciales, depósitos, oficinas), el plazo también es libremente pactable, con un supletorio de 3 años si el contrato no lo fija. El DNU no modifica las reglas de los alquileres de temporada.
Ajuste, depósito y salida anticipada: los tres números que se pactan
Son los tres puntos donde el DNU dejó libertad y donde más se discute después. Conviene fijarlos por escrito con el mismo detalle.
Qué índice se puede pactar
Desde el DNU 70/2023 ningún índice es obligatorio. Las partes eligen. Estos son los que se usan en la práctica:
| Índice | Quién lo publica | Qué mide |
|---|---|---|
| ICL | BCRA | Mitad inflación (IPC) y mitad salarios (RIPTE). Es el más usado en vivienda porque amortigua los saltos de precios. |
| IPC | INDEC | Inflación pura. Sube más rápido que el ICL cuando los precios corren más que los sueldos. |
| UVA | BCRA | Sigue la inflación con rezago. Habitual en contratos largos. |
| Casa Propia | Secretaría de Vivienda | Coeficiente creado por la Ley 27.737 (hoy derogada, aunque el índice se sigue publicando): toma el menor entre salarios e inflación. El más suave para el inquilino. |
| CER | BCRA | Coeficiente de estabilización de referencia, derivado del IPC. |
Cuando el ajuste es por índice, no se encadena. El cálculo correcto es alquiler base × (índice de hoy ÷ índice del inicio del período), no aplicar el porcentaje del mes sobre el monto ya ajustado. Es el error de cálculo más frecuente y el que más reclamos genera. Ojo: esto describe cómo se calcula un ajuste por índice, no una prohibición legal. Desde el DNU el mecanismo es libre, así que si el contrato pactó un porcentaje fijo sobre el último canon, rige el contrato. Podés verificar el número en la calculadora de ajuste.
Lo que sí es obligatorio es que el contrato diga cuál es el índice, cada cuánto se aplica y desde qué fecha. Un contrato que no lo especifica termina en conflicto.
Depósito en garantía
Desde el DNU 70/2023 no hay tope legal. El artículo 1196 del Código Civil y Comercial, en su texto actual, dice que las partes «pueden determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación». El tope de un mes que fijaba la Ley 27.551 quedó sin efecto.
En la práctica el mercado pide entre uno y dos meses, y puede pactarse en dólares igual que el alquiler. Como la ley ya no fija nada, lo que valga va a ser lo que diga el contrato: conviene dejar escrito el monto, la moneda, el plazo de devolución y qué se descuenta.
Si el inquilino se quiere ir antes
Acá el DNU sí cambió las reglas, y bastante. El artículo 1221 del Código Civil y Comercial fue sustituido: en los contratos firmados desde el 29/12/2023, el inquilino puede resolver el contrato en cualquier momento — ya no hay que esperar seis meses — abonando el equivalente al 10% del saldo del canon locativo futuro, es decir de lo que faltaba pagar hasta el vencimiento. No hay distinción entre el primer año y los siguientes.
En los contratos anteriores al 29/12/2023 sigue rigiendo el texto viejo: preaviso de un mes pasados los primeros seis, con una indemnización de un mes y medio de alquiler durante el primer año y de un mes después. Y en los dos casos, si el contrato pactó su propio mecanismo, rige el contrato: el 10% es la solución supletoria, la que se aplica cuando no se acordó otra cosa. Podés calcular el monto exacto en la calculadora de rescisión anticipada.
Jurisdicción: a qué tribunales se someten
El contrato deja constancia de a qué tribunales acuden las partes ante un conflicto. Lo habitual es fijar los Tribunales Ordinarios del lugar donde está el inmueble: es donde tramita un desalojo y donde el juez tiene competencia sobre la cosa. Poner la jurisdicción del domicilio del propietario, cuando vive en otra provincia, complica el propio reclamo. Los modelos dejan la línea para completar.
Las 10 cláusulas que no pueden faltar
Un contrato incompleto no es solo un riesgo legal: es la fuente de casi todos los conflictos entre propietario e inquilino. Estas cláusulas no se negocian.
1. Identificación completa de las partes
Nombre completo, DNI y CUIT/CUIL del propietario y del inquilino. Si hay garante, los mismos datos. Sin esta información, el contrato es difícil de ejecutar judicialmente.
2. Descripción del inmueble
Dirección completa, piso y unidad, y si aplica: descripción de cochera, baulera o espacios adicionales incluidos. Si hay elementos incluidos (electrodomésticos, mobiliario), listarlos.
3. Plazo y fecha de inicio
Fecha exacta de inicio (no "a partir de la firma") y plazo en meses o fecha de vencimiento. El plazo es libremente pactable; si el contrato no lo fija, rige el supletorio de 2 años para vivienda. El plazo corre desde que el inquilino toma posesión del inmueble, no desde la firma.
4. Monto inicial del alquiler y moneda
El importe mensual en números y letras, y la moneda (pesos argentinos o dólares). Si el alquiler es en dólares, especificar el tipo de cambio aplicable al pago si se abona en pesos.
5. Índice y frecuencia de ajuste
Qué índice se aplica (ICL, IPC, UVA, otro), con qué frecuencia (mensual, trimestral, semestral), y a partir de qué mes del contrato. La ausencia de esta cláusula es la causa más común de conflictos en 2025-2026.
6. Depósito en garantía
Monto y moneda del depósito, condiciones de devolución (plazo, estado del inmueble, deudas de servicios), y si se actualiza con algún índice al final del contrato. Desde el DNU no hay límite legal: lo usual en el mercado es entre 1 y 2 meses.
7. Quién paga ABL, impuesto inmobiliario y expensas
El ABL lo paga el inquilino por ley. El impuesto inmobiliario depende del contrato. Expensas ordinarias: el inquilino. Expensas extraordinarias: el propietario. Si no está escrito, cualquier disputa se resuelve a los gritos.
8. Reparaciones: quién paga qué
El Código Civil establece que el propietario cubre roturas estructurales y el inquilino el mantenimiento ordinario. Lo conveniente es ser más específico: heladera, aires acondicionados, calefón, cañerías. Sin esto, cada llamado de guardia es una negociación.
9. Prohibiciones y restricciones de uso
Subarrendamiento (salvo autorización escrita del propietario), actividades comerciales si es vivienda, mascotas si aplica, modificaciones del inmueble. Un contrato que no prohíbe el subalquiler lo permite tácitamente.
10. Notificaciones fehacientes
El domicilio constituido de cada parte para notificaciones legales (carta documento, telegrama). Si una parte cambia de domicilio, debe notificar fehacientemente al otro. Sin esta cláusula, la intimación por mora puede caer en un domicilio incorrecto y ser inválida.
El registro en ARCA: voluntario pero conveniente
Resolución ARCA 5545/2024
El registro es voluntario y debe realizarse dentro de los 15 días corridos desde la fecha de firma del contrato. Se hace desde el portal de ARCA con la clave fiscal del propietario.
Registrar el contrato en ARCA no es un trámite burocrático vacío. Tiene efectos concretos:
- check_circle Deducción en ganancias: Los propietarios inscriptos en el impuesto a las ganancias pueden deducir parte de los ingresos por alquiler registrado.
- check_circle Constancia oficial: ARCA emite una constancia de registro que puede usarse como prueba documental en juicio.
- check_circle Fecha cierta: El registro otorga fecha cierta al contrato, lo que evita disputas sobre cuándo entró en vigencia.
- check_circle Acceso a créditos: Algunos programas provinciales de acceso a crédito para propietarios requieren contratos registrados en ARCA.
El registro no reemplaza la certificación notarial ni la firma ante escribano. Para que el contrato tenga plena validez legal no es necesario registrarlo, pero conviene hacerlo.
Después de firmar: cómo gestionás el contrato
Conseguir el inquilino y cerrar el contrato es solo el primer paso. Lo que viene después (registrar los pagos, calcular los ajustes, enviar los avisos de aumento, manejar las expensas) es donde la gestión se vuelve trabajo real, especialmente si tenés más de una propiedad.
Los errores más comunes en la gestión post-firma son tres: olvidar aplicar el ajuste en la fecha correcta, no registrar los pagos por escrito, y no tener un historial cuando surge una disputa.
Recordatorios automáticos de ajuste
Rents calcula el ajuste con el ICL o el índice que pactaste y te avisa cuando corresponde aplicarlo, con el nuevo monto ya calculado.
Registro de pagos con historial
Cada pago queda registrado con fecha, monto y moneda. Si hay una disputa, tenés el historial completo en un segundo.
Avisos al inquilino por WhatsApp
Enviá el aviso de aumento directamente desde la app. El mensaje tiene el nuevo monto, el índice aplicado, y queda registrado en el historial del contrato.
Documentos del contrato en un solo lugar
Subí el PDF firmado, las fotos del inmueble al ingreso, y cualquier documento relevante. Todo vinculado al contrato, accesible desde el celular.