Desalojo por falta de pago de alquiler: cómo es el proceso en 2026
Si tu inquilino dejó de pagar, no podés sacarlo por tu cuenta. El desalojo por falta de pago tiene un camino legal concreto — intimación fehaciente, demanda judicial, sentencia y lanzamiento — que sigue vigente en 2026 con el DNU 70/2023. Acá te explicamos cada paso, los plazos reales y los errores que hacen que el juicio dure más de lo necesario.
Qué es el desalojo por falta de pago
El desalojo por falta de pago es el juicio por el cual el propietario (locador) pide a la Justicia que se restituya el inmueble cuando el inquilino (locatario) dejó de pagar el alquiler. Es una acción judicial: el único que puede ordenar que el inquilino se vaya es un juez. Ninguna cláusula del contrato habilita al propietario a expulsarlo por sus propios medios.
El "desalojo express" que circuló en los medios es un proyecto de ley todavía no aprobado; esta página describe el proceso hoy vigente. Podés ver el estado del proyecto en desalojo express 2026 y el marco general del alquiler en DNU 70/2023 vigente en 2026.
Fundamento legal (CCyCN post DNU 70/2023)
Desde el DNU 70/2023 —que sigue vigente: el Senado lo rechazó en marzo de 2024, pero al no haber sido tratado por Diputados mantiene su vigencia conforme la Ley 26.122—, los alquileres se rigen por el Código Civil y Comercial de la Nación (CCyCN), no por la derogada Ley 27.551. Los artículos clave para el desalojo por falta de pago:
Art. 1219 inc. c) CCyCN — El locador puede resolver el contrato por falta de pago de la prestación dineraria convenida durante dos (2) períodos consecutivos. Es decir, en general se necesita una mora de al menos dos períodos (habitualmente dos meses) para tener causa.
Art. 1222 CCyCN — Intimación de pago. Si el destino es habitacional (vivienda), antes de la demanda de desalojo por falta de pago el locador debe intimar fehacientemente al locatario a pagar la deuda, otorgando un plazo que nunca puede ser inferior a 10 días corridos contados desde la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago.
Art. 1223 CCyCN — Desalojo. Al extinguirse la locación debe restituirse la tenencia. El plazo de ejecución de la sentencia de desalojo no puede ser menor a 10 días.
Importante: el DNU 70/2023 cambió reglas de fondo (plazo mínimo, ajuste libre, depósito), pero no reemplazó el proceso judicial de desalojo por un mecanismo administrativo. El proyecto de "desalojo express" que circuló sigue en debate y no es ley.
Requisitos antes de iniciar
Para que el proceso avance sin trabas necesitás:
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1
Contrato de locación (idealmente escrito y firmado; si es verbal, el juicio se complica y conviene asesorarse).
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2
Prueba de la deuda: recibos impagos, cuenta corriente del inquilino, comprobantes de los meses adeudados. Deben poder acreditar los dos períodos consecutivos impagos.
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3
Intimación fehaciente previa (para vivienda): Carta Documento o acta notarial con constancia de envío y recepción, otorgando 10 días corridos como mínimo para pagar.
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4
Datos del/los inquilino/s y garantes para la notificación judicial.
Paso a paso del proceso
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1
Constatación de la mora (2 períodos). Verificás que la deuda alcance dos períodos consecutivos.
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2
Intimación fehaciente (art. 1222). Enviás Carta Documento o intimación notarial dando 10 días corridos o más para pagar. Si paga dentro del plazo, el proceso se detiene (purga de la mora). Podés armar el texto con nuestro generador de intimación de pago.
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3
Demanda de desalojo. Vencido el plazo sin pago, tu abogado inicia la demanda ante el juzgado competente, acompañando contrato, prueba de deuda e intimación.
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4
Traslado y notificación al inquilino. El juzgado notifica la demanda en el domicilio del inmueble; el inquilino tiene un plazo para contestar.
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5
Prueba y sentencia. Si no hay defensa que prospere, el juez dicta sentencia de desalojo ordenando la restitución.
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6
Lanzamiento (desalojo efectivo). Firme la sentencia y vencido el plazo de ejecución (mínimo 10 días, art. 1223), se ordena el lanzamiento con oficial de justicia y, si hace falta, fuerza pública y cerrajero.
Plazos aproximados (referenciales)
Los tiempos dependen fuertemente del juzgado, la jurisdicción y si el inquilino se defiende.
- scheduleIntimación: 10 días corridos mínimo.
- scheduleDemanda hasta sentencia: típicamente entre varios meses y más de un año, según carga del juzgado y trámite (ordinario/sumario/sumarísimo).
- scheduleEjecución de sentencia / lanzamiento: mínimo 10 días desde que queda firme, más el tiempo operativo de fijar fecha con el oficial de justicia.
No existe un plazo legal fijo "de punta a punta". Cualquier sitio que prometa un desalojo en X días exactos está simplificando de más.
CABA vs. Provincia de Buenos Aires
El derecho de fondo (CCyCN) es el mismo en todo el país, pero el procedimiento y el fuero son provinciales:
- CABA: la demanda tramita ante la Justicia Nacional en lo Civil, con el procedimiento de desalojo del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación (CPCCN, arts. 679 y ss.).
- Provincia de Buenos Aires: tramita ante los Juzgados en lo Civil y Comercial departamentales, con el CPCC de la Provincia (arts. 676 y ss.).
Las diferencias prácticas están en formularios, tasa de justicia, tiempos de los juzgados y detalles del trámite (tipo de proceso aplicable). Conviene verificar los detalles procesales de tu jurisdicción con un profesional local.
Errores comunes que alargan el proceso
- closeIniciar la demanda sin la intimación fehaciente previa (en vivienda es requisito del art. 1222): el juez puede rechazarla o mandar a subsanar.
- closeIntimar por WhatsApp o email como único medio. No es fehaciente; usá Carta Documento o acta notarial.
- closeDar menos de 10 días en la intimación.
- closeDemandar por un solo período impago cuando la causa exige dos consecutivos.
- closeDomicilio del inquilino/garante mal consignado en el contrato, lo que genera problemas de notificación.
- closeNo demandar también al garante/fiador cuando se busca cobrar la deuda además de recuperar el inmueble (el desalojo y el cobro pueden ir por vías distintas).
- closeAceptar pagos parciales informales durante el juicio sin dejarlo asentado: puede interpretarse como renuncia a la mora.
Qué NO puede hacer el propietario (autotutela prohibida)
Aunque la deuda sea real y evidente, es ilegal que el propietario:
- Cambie la cerradura o impida el ingreso del inquilino.
- Corte servicios (luz, agua, gas) para forzar la salida.
- Saque las pertenencias o ingrese al inmueble sin orden judicial.
- Ejerza amenazas o presión para que se vaya.
Estas conductas ("desalojo por mano propia" o vías de hecho) pueden derivar en denuncia penal contra el propietario y en un reclamo civil por daños, y además no aceleran nada: el único camino válido es el judicial.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo echar a mi inquilino si no paga sin ir a juicio?
No. En Argentina el desalojo siempre requiere una orden judicial. Cambiar la cerradura, cortar servicios o sacar sus cosas es ilegal (vía de hecho) y puede exponerte a una denuncia penal y a un reclamo por daños, aunque la deuda sea real.
¿Cuántos meses de deuda necesito para pedir el desalojo?
El art. 1219 inc. c) del Código Civil y Comercial permite resolver el contrato por falta de pago de dos períodos consecutivos (habitualmente dos meses seguidos). Con eso podés iniciar el proceso, previa intimación fehaciente cuando el destino es vivienda.
¿Es obligatoria la intimación previa por Carta Documento?
Para alquileres de vivienda, sí: el art. 1222 exige intimar fehacientemente al inquilino a pagar antes de demandar, dando un plazo no menor a 10 días corridos. Lo estándar es Carta Documento o acta notarial. Un WhatsApp o email no alcanza como único medio.
¿Cuánto tarda un desalojo por falta de pago en 2026?
No hay un plazo legal fijo. La intimación son 10 días; el juicio hasta la sentencia suele llevar de varios meses a más de un año según el juzgado y si el inquilino se defiende; y la ejecución de la sentencia no puede ser menor a 10 días. Los tiempos varían por jurisdicción.
¿Cambió el desalojo con el DNU 70/2023?
El DNU 70/2023 cambió reglas de fondo del alquiler (volvió al Código Civil y Comercial: plazo libremente pactable por las partes —ya sin el piso obligatorio de 3 años—, con un plazo supletorio de 2 años para vivienda solo cuando el contrato no fija otro, y ajuste libre), pero no creó un desalojo administrativo ni exprés. El "desalojo express" es un proyecto de ley todavía no aprobado. El proceso judicial descrito acá es el vigente.
Si el inquilino paga la deuda después de la intimación, ¿se frena el desalojo?
Si paga la totalidad dentro del plazo de la intimación, en general la causa de falta de pago se purga y no corresponde avanzar con el desalojo por ese motivo. Los pagos tardíos, ya iniciado el juicio, dependen del criterio del juez y de la jurisdicción.
Esta página brinda información general con fines orientativos y no constituye asesoramiento legal. El proceso de desalojo depende de la jurisdicción, del tipo de contrato y de las particularidades del caso. Antes de actuar, consultá con un abogado matriculado.
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