Garantía propietaria, seguro de caución, fianza personal o depósito en efectivo: cada una tiene costo, requisitos y cobertura distintos. Acá comparamos las cuatro para que puedas elegir con criterio, sea cual sea tu situación.
Desde el DNU 70/2023, la garantía de un alquiler es un punto de libre negociación entre propietario e inquilino. El art. 1196 del Código Civil y Comercial (según el texto vigente) establece que las partes acuerdan libremente el monto, la moneda y la devolución del depósito en garantía. No existe hoy una norma que obligue al propietario a aceptar alguna de estas alternativas si no las quiere, ni tampoco una que le imponga exigir exclusivamente garantía propietaria: se pide lo que se pacta en el contrato.
En la práctica, muchos propietarios siguen aceptando seguro de caución o fianza personal porque amplía el universo de inquilinos posibles, especialmente cuando no hay garante disponible. Pero la decisión es comercial, no una obligación legal.
| Tipo de garantía | Quién la ofrece / paga | Requisitos | Tiempo de gestión | Cobertura para el propietario |
|---|---|---|---|---|
| Garantía propietaria | Un tercero (fiador) titular de un inmueble libre de gravamen, sin costo para el fiador | Título de propiedad libre de deuda; a veces se pide que esté en la misma jurisdicción (criterio de mercado, no legal) | Días hábiles (en CABA el informe de dominio del Registro de la Propiedad Inmueble puede pedirse online; en el interior suele ser más lento) | El fiador responde con todo su patrimonio, incluido el inmueble que acredita solvencia. Es título ejecutivo (vía más rápida que un juicio ordinario), pero si hay que ejecutar bienes el proceso puede extenderse más de un año según la jurisdicción |
| Seguro de caución | Inquilino paga la prima, ~3-6% del valor total del contrato, en pago único o cuotas | DNI, recibos de sueldo/ingresos últimos 3 meses, borrador del contrato | Pocos días hábiles para emitir la póliza, según la aseguradora y la documentación presentada | La aseguradora paga directo al propietario ante siniestro, sin juicio previo contra el inquilino. El trámite del siniestro varía según la aseguradora y la complejidad del caso |
| Fianza personal (fiador solidario) | Un tercero sin requisito de inmueble, sin costo, asume responsabilidad solidaria | Verificación de ingresos/solvencia del fiador; firma del contrato | Días (firma simultánea al contrato) | Al ser solidaria, el propietario puede reclamarle directo al fiador sin agotar antes al inquilino. El cobro igual depende de un proceso judicial si no paga voluntariamente |
| Depósito en efectivo | Inquilino, monto libremente pactado (histórico de mercado: 1-2 meses) | Ninguno especial, se entrega al firmar | Inmediato | Liquidez inmediata ante daños o deudas menores al finalizar el contrato, pero se licua con la inflación si no se pacta actualizarlo |
Para contratos firmados antes del 30/12/2023, el depósito sigue con el tope de un mes de alquiler que establecía la Ley 27.551 (art. 7), vigente hasta que ese contrato termine.
Si el inquilino tiene garante con inmueble
La garantía propietaria sigue siendo la más sólida para el propietario: hay un activo identificable detrás. La contra es el tiempo de un eventual juicio si hay que ejecutarla.
Si el inquilino no tiene garante
El seguro de caución amplía el universo de inquilinos posibles y paga sin necesidad de juicio previo, aunque el trámite del siniestro no es instantáneo.
Si preferís simplicidad para montos menores
El depósito en efectivo da liquidez inmediata para daños chicos, pero no reemplaza una garantía sólida si lo que te preocupa es la falta de pago del alquiler.
Si el fiador no tiene inmueble propio
La fianza personal solidaria es válida, pero su solvencia real no siempre está bien verificada. Conviene combinarla con otra garantía si el monto del alquiler es alto.
¿Te interesa el seguro de caución en detalle?
Cómo obtenerlo, qué cubre y si conviene aceptarlo como propietario.
¿Tenés una situación específica sobre garantías?
El foro de Rents tiene preguntas reales de propietarios e inquilinos argentinos.
Evaluá al candidato y controlá las pólizas.