Guía de Alquileres
para Argentina

Cuando se negocia o renueva un contrato de alquiler en Argentina, una de las primeras preguntas es cuál índice usar para los ajustes: el ICL o el IPC. No son lo mismo y la elección afecta cuánto pagás o cobrás en los próximos dos años.

¿Qué es el ICL? El Índice de Contratos de Locación lo publica el BCRA (Banco Central de la República Argentina). Es una mezcla entre el índice de precios al consumidor (CER) y el índice de salarios (RIPTE). Sube de forma sostenida y relativamente suave porque incorpora la evolución de los sueldos.

¿Qué es el IPC? El Índice de Precios al Consumidor lo publica el INDEC (Instituto Nacional de Estadística y Censos). Son dos organismos distintos, dos tablas distintas. Si el contrato dice IPC, no lo busques en el BCRA.

¿Cuál conviene hoy? Con inflación en descenso (2025-2026), el ICL tiende a subir más que el IPC porque el componente salarial (RIPTE) tarda en desacelerarse. Para un inquilino que cobra en blanco, el ICL es más seguro porque está correlacionado con lo que gana. Para un propietario que quiere proteger el valor real del alquiler, el ICL también tiene ventaja cuando la inflación baja.

La diferencia entre ambos índices en los últimos 12 meses (2025-2026) fue pequeña. Lo que impacta tanto o más que el índice es la frecuencia de ajuste: trimestral vs cuatrimestral. Con alta inflación, un ajuste trimestral protege más al propietario. Con inflación baja, la diferencia se achica.

• ICL: BCRA, componente salarial + CER, sube suave y constante
• IPC: INDEC, solo precios al consumidor, puede saltar fuerte en meses de alta inflación
• Si creés que la inflación va a seguir bajando: el ICL sube más
• Si creés que la inflación va a repuntar: el IPC te protege más como propietario

El BCRA publica el ICL con retraso. El dato no está disponible el 1ro de cada mes. En general aparece entre el día 3 y el 8 del mes siguiente. Esto genera confusión cuando llega la fecha de ajuste: el propietario quiere cobrar el nuevo importe y todavía no hay dato oficial.

La práctica correcta es:

• Esperar a que el BCRA publique el índice
• Calcular el nuevo monto de alquiler con ese dato
• Notificar al inquilino que el ajuste aplica desde el día 1 del mes, aunque se comunique unos días después
• Dejar por escrito (WhatsApp, mail o carta) el nuevo importe y desde qué fecha rige

No tiene sentido intimar al inquilino el 1ro si el índice no está publicado todavía. Muchos propietarios generan conflictos innecesarios por no entender este desfasaje.

En diciembre de 2023, el gobierno de Milei derogó la Ley de Alquileres de 2020 (Ley 27.551) mediante el DNU 70/2023. Mucha gente esperaba que los precios bajaran. No bajaron. Pero sí cambiaron algunas cosas importantes.

Qué cambió:

• Plazo mínimo: bajó de 3 años a 2 años
• Índice de ajuste: libre. Ya no es obligatorio el ICL — las partes pueden acordar cualquier índice (ICL, IPC, UVA, dólar, o combinaciones)
• Depósito: puede pactarse en moneda extranjera, no solo en pesos
• Frecuencia de ajuste: libre. Puede ser mensual, trimestral, cuatrimestral, semestral

Qué no cambió:

• El proceso de desalojo sigue igual de lento: carta documento, juzgado, tiempos de la justicia
• Las obligaciones de mantenimiento del propietario (habitabilidad del inmueble)
• La obligación de dar recibo de pago

¿Bajaron los precios? La oferta sí se duplicó en 2024 después del DNU. Los precios en pesos siguieron subiendo, pero más despacio. Lo que sí bajó fue la brecha entre lo que pedían y lo que se cerraba: antes de la derogación, muchos propietarios preferían no alquilar antes que alquilar a precio regulado. Eso se terminó.

El problema que el DNU no resolvió: no hay suficiente stock de propiedades para la demanda. La ley puede cambiar, los índices pueden cambiar, pero la oferta estructural es la que determina el precio a largo plazo.

El depósito en garantía es uno de los temas que más conflictos genera al finalizar un contrato. Entender cómo funciona antes de firmar evita sorpresas.

¿Cuánto se puede pedir? La ley establece un máximo de un mes de alquiler. Es negociable pero el límite legal es ese. Muchos propietarios intentan pedir más para cubrirse ante daños o deudas; si hay acuerdo de ambas partes se puede documentar de otra forma, pero superar el límite legal como "depósito" es discutible.

El problema de la inflación. El depósito no se actualiza durante el contrato. Si dejaste $100.000 en 2023, al terminar el contrato en 2025 esos $100.000 valen una fracción de lo que valían. Eso explica (no justifica) que muchos propietarios demoren la devolución: el costo legal de recuperarlo puede superar el valor real del depósito.

Desde el DNU 70/2023, el depósito puede pactarse en moneda extranjera. Esto protege tanto al propietario (no pierde valor por inflación) como al inquilino (sabe exactamente cuánto va a recuperar). Funciona bien cuando el inquilino también cobra en dólares; con ingresos en pesos, atar el depósito al dólar genera riesgo cambiario.

Si el propietario no devuelve el depósito: el camino es carta documento intimando la devolución. Sin eso no hay proceso legal válido. El plazo para devolver lo fija el contrato; si no dice nada, la jurisprudencia acepta entre 30 y 60 días después de entregadas las llaves con el inmueble en condiciones.

Una de las disputas más frecuentes al final de un contrato son las deudas de servicios y tasas. La regla general no es complicada, pero hay que tenerla clara desde el momento en que se firma.

ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza): por ley lo paga el inquilino. No es negociable en contratos residenciales: es una obligación del ocupante del inmueble.

Impuesto Inmobiliario / Rentas: depende de lo que diga el contrato. No hay una regla fija legal. Se negocia al firmar. Si el contrato no lo aclara, cualquier disputa queda librada al acuerdo de las partes en el momento — que es exactamente lo que conviene evitar.

Expensas ordinarias (mantenimiento del edificio, limpieza, seguridad, conserjería): las paga el inquilino.

Expensas extraordinarias (obras de refacción, mejoras del edificio, fondo de reserva para renovaciones): las paga el propietario.

El problema práctico: en edificios viejos, las extraordinarias pueden ser altísimas. Si el propietario las incluye en el precio del alquiler sin aclararlo, pierde plata con cada liquidación de consorcio. Lo inteligente es separar claramente en el contrato qué va a cargo de quién.

Gas, luz, agua: siempre el inquilino, salvo que el contrato diga lo contrario. Si el inmueble no tiene gas de red y es todo eléctrico, aclararlo antes de firmar: el costo de calefacción eléctrica puede ser varias veces mayor que el de gas natural.

Uno de los cobros más abusivos del mercado inmobiliario argentino es el de honorarios ilegales a inquilinos. Saber qué podés negarte a pagar es importante antes de firmar cualquier cosa.

En alquileres residenciales en CABA: la ley prohíbe cobrarle honorarios al inquilino. Punto. Si la inmobiliaria te cobra honorarios por gestión, comisión, o cualquier concepto similar en un alquiler de vivienda en la Ciudad de Buenos Aires, es ilegal y podés negarte sin consecuencias legales.

En otras provincias: la norma varía. En GBA la situación es más gris; muchas inmobiliarias cobran de todos modos. En el interior las costumbres locales pesan más que la regulación. Siempre conviene preguntar antes de empezar a buscar.

En alquileres comerciales: los honorarios son habituales. La referencia del mercado es alrededor del 5% del valor total del contrato. Por ejemplo: $450.000/mes × 24 meses = $10.800.000 de contrato → 5% = $540.000 de honorarios. Es negociable.

IVA y factura: si te cobran IVA sobre los honorarios, tienen que darte factura. Si te piden IVA sin emitir factura, no pagarlo. Es evasión fiscal del lado de la inmobiliaria y no tenés ninguna obligación de financiarlo.

"Gastos de refacción del contrato" o "renovación": en CABA es ilegal cobrarle al inquilino honorarios por renovar o modificar un contrato existente. Si la inmobiliaria lo intenta, podés negarte.

Cuando un inquilino deja de pagar, el instinto es llamar, mandar mensajes, o pasar por la propiedad. Todo eso está bien para entender la situación, pero no sirve como prueba legal ni activa ningún proceso. Lo que importa es actuar formalmente desde el primer momento.

Paso 1: intimación fehaciente. El único camino legal empieza con una carta documento o un telegrama colacionado intimando al inquilino a pagar la deuda. Sin este paso no se puede iniciar el proceso de desalojo. WhatsApp, llamadas y mails sin acuse de recibo no tienen valor probatorio en la justicia.

¿Qué poner en la carta documento? El monto adeudado, los períodos que cubre, y el plazo para regularizar. El plazo lo fija el contrato; si no dice nada, la jurisprudencia acepta entre 10 y 15 días hábiles como tiempo razonable.

Paso 2: si no paga en plazo. Con la carta documento como prueba, se puede iniciar el proceso de desalojo por falta de pago. Los tiempos dependen del juzgado: en CABA puede llevar entre 6 meses y 2 años, dependiendo de si el inquilino contesta o no. No es rápido.

Lo que está prohibido hacer:

• Cambiar la cerradura o cortar el acceso al inmueble — es ilegal aunque el inquilino deba meses
• Cortar servicios a nombre del propietario (luz, agua, gas) — puede ser tipificado como coerción
• Ingresar al inmueble sin autorización del inquilino

El consejo práctico: antes del juicio conviene evaluar si un acuerdo extrajudicial (refinanciación de deuda, acuerdo de desocupación voluntaria) no es más conveniente que años de proceso legal. Los costos y tiempos de la justicia no mejoraron con el DNU.

La división de responsabilidades en las reparaciones es una fuente constante de disputas. La regla general es clara, pero los casos concretos siempre generan discusión.

Propietario paga: todo lo necesario para que el inmueble sea habitable. Goteras, caño roto de la pared, calefacción que no funciona, problemas estructurales. Si el problema existe antes de que entre el inquilino o emerge durante el uso normal del inmueble, es del propietario.

Inquilino paga: el mantenimiento de lo que recibió funcionando. Filtros del aire acondicionado, service de la caldera, limpieza de canaletas. Si algo se rompió por uso incorrecto o negligencia del inquilino, también va por su cuenta.

Truco práctico: en el contrato se puede establecer un monto máximo mensual (por ejemplo, $30.000 o $50.000) que el inquilino resuelve directamente sin consultar al propietario. Por encima de ese monto, notifica y el propietario decide cómo actuar. Esto evita que las reparaciones menores se acumulen sin que nadie actúe, y que el propietario se entere de problemas pequeños cuando ya son grandes.

Daños de vecinos: si el vecino de arriba tiene una pérdida que te arruina el techo, el camino es doble: carta documento al vecino (notificación del daño y pedido de reparación) y carta documento al administrador del edificio para que intervenga. Si el vecino no responde o el administrador no actúa, se puede demandar al vecino por los daños causados. El administrador está en falta si no actúa ante una pérdida que afecta otras unidades.

Alquilar por primera vez en Argentina tiene costos de entrada que mucha gente subestima. Entrar sin suficiente liquidez es la principal razón por la que los primeros meses son estresantes.

El mínimo realista son 3 alquileres de ahorro:

• Primer mes adelantado (obligatorio en casi todos los contratos)
• Depósito en garantía (1 mes por ley, aunque a veces piden más)
• Margen para imprevistos de la mudanza y primeras expensas

Si el trámite va por inmobiliaria, hay que evaluar si te van a cobrar honorarios. En CABA es ilegal cobrarle al inquilino, pero muchas inmobiliarias lo intentan igual. Si te los cobran fuera de CABA, sumarlo al cálculo.

¿Cuánto del sueldo gastar en alquiler? El techo recomendado es el 30% del ingreso neto mensual. Con más de eso, cualquier imprevisto (aumento de expensas, ajuste de alquiler, gasto médico) te deja al límite. El error más común: buscar el departamento que te gusta primero, y ver si el sueldo alcanza después. El orden correcto es al revés: calculá el máximo que podés pagar, y buscá dentro de ese rango.

Qué revisar antes de firmar:

• Presión y temperatura del agua (duchas, canillas, caldera)
• Si tiene gas de red o es todo eléctrico — el costo de calefacción eléctrica puede ser 3-5 veces mayor que el de gas natural
• Monto de las expensas — varían mucho entre edificios del mismo barrio
• Quién paga el ABL y el impuesto inmobiliario
• Qué dice el contrato sobre reparaciones
• Si la inmobiliaria te cobró algo antes de firmar: señal de alerta

Desde el DNU 70/2023 es legal pactar contratos de alquiler en dólares. La pregunta es si conviene.

Cuando tiene sentido: si el inquilino cobra en dólares (trabajador remoto para el exterior, exportador, etc.). En ese caso, el contrato en dólares es coherente con los ingresos del inquilino y no genera riesgo cambiario.

Cuando es arriesgado: cuando el inquilino cobra en pesos. Si el dólar sube fuerte, el inquilino no puede pagar. El propietario tiene razón legal, pero las expensas y los servicios del inmueble vacío no esperan. Un juicio de desalojo tarda entre 6 meses y 2 años. Durante ese tiempo, el departamento puede quedar sin pagar y sin poder recuperarlo.

La alternativa intermedia: pactar el alquiler en pesos pero el depósito en dólares. Así el propietario se cubre de la devaluación del depósito sin trasladar el riesgo cambiario al inquilino en el pago mensual.

En el mercado actual (2026), los alquileres dolarizados son más frecuentes en propiedades premium y en zonas de alta demanda de nómades digitales. Para el mercado masivo de clase media, el riesgo de impago por volatilidad cambiaria sigue siendo el argumento principal en contra.

La mayoría de los propietarios no sabe con precisión cuánto rinde su propiedad en términos reales. El error más común es comparar el alquiler actual con el precio de compra original, sin actualizar ese precio a dólares de hoy.

El rendimiento real en 2025-2026: la mayoría de las propiedades en alquiler en Argentina rinden entre el 2% y el 3% anual en dólares. Menos que un plazo fijo en dólares o bonos soberanos argentinos. Para calcularlo bien:

• Tomá el alquiler mensual actual en dólares (usando el tipo de cambio real)
• Multiplicalo por 12 para obtener el ingreso anual
• Dividilo por el valor de mercado actual del inmueble (no el precio de compra de hace 10 años)
• Ese número es tu rendimiento bruto real

Costos que se suelen olvidar: impuesto inmobiliario, expensas extraordinarias, períodos de vacancia, mantenimiento anual, comisiones de administración si usás inmobiliaria. El rendimiento neto puede ser 30-50% menor que el bruto.

El negocio histórico de la propiedad en Argentina no fue el alquiler: siempre fue la apreciación del capital. Las propiedades en barrios que crecieron (Palermo, Puerto Madero, ciertas zonas de GBA) multiplicaron su valor en dólares varias veces en 20-30 años. El alquiler siempre fue el flujo de caja que pagaba los costos mientras esperabas la revalorización.

Esto no significa que alquilar no valga la pena. Significa que la decisión de comprar para alquilar tiene que evaluarse con los números correctos, no con ilusiones de rendimiento.

ARCA es el nuevo nombre de AFIP. El rebranding no cambió los regímenes impositivos. Las obligaciones fiscales de un propietario con alquileres son exactamente las mismas que antes.

Monotributo: si los ingresos anuales por alquileres no superan el tope de la categoría más alta del monotributo, podés incluirlos ahí. Los topes se actualizan periódicamente. Cuando los alquileres anuales superan el tope de la categoría H, corresponde inscribirse en el régimen de Ganancias.

Registro del contrato en ARCA: los contratos de alquiler deben registrarse en la plataforma de ARCA. El plazo para registrar es de 15 días hábiles desde la firma. No registrarlo no invalida el contrato, pero puede generar multas y complicaciones ante una inspección.

Alerta de phishing: ARCA nunca notifica por email a tu casilla personal. Todas las notificaciones oficiales llegan exclusivamente al domicilio fiscal electrónico dentro de la plataforma de ARCA. Si recibís un mail en tu casilla avisando una deuda, multa, o requerimiento: es phishing. No hacer clic en ningún enlace, no ingresar credenciales, no llamar a ningún número que figure en ese mail.

Deducciones posibles: en el régimen de Ganancias, hay gastos deducibles relacionados con la propiedad: impuesto inmobiliario, expensas ordinarias, seguros, mantenimiento. Un contador especializado en propiedades puede optimizar la carga fiscal significativamente.