Es el impuesto que más propietarios descubren tarde, porque no lo cobra ARCA sino la provincia. La respuesta depende de cuántas unidades alquilás, de cuánto cobrás por cada una y de dónde están.
Respuesta directa
Ingresos Brutos del alquiler es un impuesto provincial, no nacional: cada jurisdicción fija su alícuota y sus exenciones. El patrón general es que el propietario persona física que alquila pocas unidades destinadas a vivienda y por debajo de un tope de monto queda exento, mientras que el alquiler comercial o no residencial casi siempre está gravado. En CABA, para 2026, están exentos los ingresos por la locación de hasta 3 unidades de vivienda si el ingreso mensual de cada una no supera $ 1.101.000 (art. 303 inc. 9 del Código Fiscal, montos de la Ley Tarifaria 2026).
No confundir con Monotributo: son de niveles distintos y podés deber los dos. Rents (rents.ar) te deja registrar tu situación de IIBB por propiedad y llevar el detalle de ingresos por jurisdicción. Gratis.
Es la confusión más común y la que genera las deudas silenciosas. Son dos niveles de gobierno distintos y pueden deberse al mismo tiempo:
| Monotributo / Ganancias | Ingresos Brutos | |
|---|---|---|
| Nivel | Nacional | Provincial |
| Quién lo cobra | ARCA (ex-AFIP) | AGIP en CABA, ARBA en Buenos Aires, el fisco de cada provincia |
| Se calcula sobre | Cuota fija por categoría, o la ganancia | Un porcentaje del ingreso bruto facturado |
| ¿Uno exime del otro? | No. Estar en Monotributo no te exime de Ingresos Brutos. | |
Monotributo y alquiler · Cómo declarar el alquiler ante ARCA
Las exenciones cambian de provincia a provincia, pero casi todas se apoyan en los mismos cuatro filtros. Si fallás cualquiera, lo más probable es que estés gravado:
¿Sos persona física?
Las exenciones suelen estar pensadas para el propietario individual, no para sociedades.
¿El destino es exclusivamente vivienda?
Local, oficina, depósito, cochera suelta o inmueble rural quedan casi siempre afuera de la exención.
¿Cuántas unidades alquilás en esa jurisdicción?
Hay un límite de unidades y cambia por provincia: CABA admite hasta 3, otras jurisdicciones son más restrictivas.
¿Cada unidad está por debajo del tope de monto?
Es el filtro que más gente pierde sin darse cuenta: el tope es nominal en pesos y se actualiza una vez por año, mientras el alquiler se ajusta por índice varias veces. Un contrato que arrancó exento puede dejar de estarlo a mitad de camino.
Ese último punto es el que conviene vigilar. Si ajustás por ICL o IPC cada tres meses, el alquiler se mueve cuatro veces al año y el tope de exención una sola. Calculá el ajuste y comparalo contra el tope vigente antes de aplicarlo.
Es la jurisdicción con la regla más clara y más generosa en cantidad de unidades. Están exentos los ingresos del propietario por la locación de hasta 3 unidades destinadas exclusivamente a vivienda, siempre que el ingreso mensual de cada una no supere $ 1.101.000.
El detalle que importa: si una sola de las unidades pasa el tope mensual, se pierde la exención. No es que esa unidad quede gravada y las otras sigan exentas.
La exención está prevista en el artículo 303, inciso 9 del Código Fiscal de la Ciudad, y los montos los fija la Ley Tarifaria 2026 (Ley 6.927). Para el alquiler que queda gravado, la alícuota general de locación de vivienda es del 3% —con un tramo superior del 5% para contribuyentes de ingresos anuales altos— y la de destino comercial del 1,5%. Los porcentajes y los topes se actualizan con cada ley tarifaria: verificalos en AGIP antes de tomar una decisión.
En Provincia de Buenos Aires la exención es sensiblemente más acotada que en CABA: alcanza al propietario persona física por la locación de un solo inmueble destinado a vivienda, y también con un tope de monto. La locación no residencial —incluida la rural— está alcanzada por el impuesto.
No publicamos acá el monto exacto del tope de PBA a propósito. Es un valor nominal que la ley impositiva actualiza cada año, y las fuentes secundarias que circulan mezclan importes de ejercicios distintos. Tomalo directo de la ley impositiva vigente en ARBA o pedíselo a tu contador: un número desactualizado acá te haría tomar una decisión equivocada.
Para el resto de las provincias la lógica es la misma —persona física, destino vivienda, límite de unidades, tope de monto— pero cada código fiscal pone los umbrales donde quiere. El organismo de rentas provincial es siempre la fuente: no asumas que lo que aplica en tu provincia es lo mismo que en CABA.
Cada inmueble tributa donde está ubicado. Eso significa que con la misma cartera podés estar exento en una jurisdicción y gravado en otra, y que el límite de unidades se cuenta por provincia, no sobre el total de lo que tenés.
Cuando la actividad se desarrolla en más de una jurisdicción puede corresponder inscribirse en Convenio Multilateral, que reparte la base imponible entre provincias. Es el punto donde deja de ser algo que se resuelve leyendo una guía y conviene sentarse con un contador. Gestionar varias propiedades.
No. El Monotributo es nacional y lo cobra ARCA; Ingresos Brutos es provincial. Podés deber los dos, y estar en Monotributo no te exime del provincial.
Como regla general sí. Las exenciones suelen limitarse a inmuebles destinados exclusivamente a vivienda.
Depende de la jurisdicción: algunas exigen tramitar y acreditar la exención en lugar de aplicarla sola. Y hay un efecto concreto de estar inscripto: cuando un tercero te retiene el impuesto, la retención a un no inscripto es sensiblemente mayor.
Es la situación más frecuente y conviene anticiparla: revisá el tope vigente antes de aplicar cada ajuste, no después. Si lo pasás, corresponde inscribirse y tributar; hablalo con tu contador en el mismo trimestre.
Fuentes: Código Fiscal de la Ciudad de Buenos Aires (art. 303 inc. 9), Ley Tarifaria CABA 2026 (Ley 6.927), ley impositiva de la Provincia de Buenos Aires y organismos de rentas provinciales. Actualizado julio 2026. Los topes y alícuotas son nominales y se actualizan al menos una vez por año: verificá los valores vigentes en el fisco de tu jurisdicción. Esta guía es informativa y no reemplaza el asesoramiento de un contador matriculado.
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