Desalojo por vencimiento de contrato: qué hacer si el inquilino no se va
El contrato llegó a su fin pero el inquilino sigue en el inmueble. A diferencia del desalojo por falta de pago, acá no hay deuda: hay un contrato terminado y una tenencia que debe restituirse. Te explicamos el fundamento legal en 2026, cómo notificar la restitución y cómo es el proceso si el inquilino no entrega la propiedad.
Qué es el desalojo por vencimiento de contrato
Es el juicio por el cual el propietario reclama la restitución del inmueble cuando el plazo del contrato ya terminó y el inquilino no se fue. No se discute una deuda: la causa es simplemente que la locación se extinguió por cumplimiento del plazo y el inquilino ya no tiene título para ocupar.
Fundamento legal (Código Civil y Comercial)
Art. 1217 inc. a) CCyCN — Extinción
La locación se extingue por el cumplimiento del plazo convenido (o, si no se pactó plazo, por el requerimiento de restitución una vez cumplido el plazo supletorio legal, conf. art. 1218). Es la causa central de este desalojo.
Art. 1223 CCyCN — Desalojo / restitución
Extinguida la locación, el inquilino debe restituir la tenencia del inmueble. En el desalojo por vencimiento (art. 1217) se va directo a la demanda. El plazo de ejecución de la sentencia no puede ser menor a 10 días.
Art. 1218 CCyCN — Continuación de la locación concluida
Si vencido el plazo el inquilino sigue en el inmueble y el locador no reclama la restitución (por ejemplo, sigue recibiendo el alquiler), la locación continúa en los mismos términos hasta que cualquiera de las partes pida la devolución. No hay reconducción tácita: no se renueva por otro período completo automáticamente.
Consecuencia práctica: si querés recuperar el inmueble al vencimiento, tenés que reclamar la restitución expresamente. Si dejás correr el tiempo y seguís cobrando sin decir nada, el contrato continúa bajo el art. 1218.
Sobre el DNU 70/2023: al derogar la Ley 27.551, desapareció la obligación legal específica de preavisar la no renovación con 3 meses de anticipación que aquella ley imponía. De todos modos, notificar la no renovación por escrito sigue siendo la mejor práctica, y puede subsistir un preaviso por lo pactado en el contrato.
Cómo notificar la no renovación y la restitución
Aunque al vencimiento el contrato termina "solo", conviene dejar constancia de que no vas a renovar y de que exigís la restitución:
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1
Notificación de no renovación, idealmente antes del vencimiento, indicando la fecha de finalización y que deberá entregar el inmueble. Podés usar nuestro modelo de notificación de no renovación.
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2
Medio fehaciente: Carta Documento o acta notarial, para tener prueba de fecha y recepción.
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3
Intimación a restituir una vez vencido el plazo, si el inquilino no se fue: fijás una fecha concreta de entrega.
Enviar estas notificaciones evita caer en la "continuación" del art. 1218 y deja lista la prueba para el juicio.
Paso a paso del proceso
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1
Vencimiento del contrato. Llega la fecha de finalización pactada.
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2
Notificación fehaciente de restitución (si el inquilino no entrega): Carta Documento o acta notarial exigiendo la devolución.
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3
Demanda de desalojo por vencimiento de contrato. Se inicia ante el juzgado competente, acompañando el contrato (que prueba la fecha de vencimiento) y la notificación.
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4
Notificación de la demanda y traslado al inquilino.
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5
Sentencia de desalojo ordenando la restitución.
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6
Lanzamiento una vez firme la sentencia y vencido el plazo de ejecución (mínimo 10 días, art. 1223).
Plazos aproximados (referenciales)
- schedulePreaviso / notificación: recomendable con anticipación al vencimiento (aunque hoy no hay un plazo legal uniforme obligatorio).
- scheduleDemanda hasta sentencia: de varios meses a más de un año, según juzgado y jurisdicción, y si el inquilino ofrece defensas.
- scheduleEjecución / lanzamiento: mínimo 10 días desde que la sentencia queda firme.
En la práctica, el desalojo por vencimiento suele ser más simple de probar que el de falta de pago (basta el contrato vencido), pero los tiempos judiciales son similares.
Diferencia clave vs. desalojo por falta de pago
swipe Deslizá para ver las 3 columnas
| Aspecto | Falta de pago | Vencimiento de contrato |
|---|---|---|
| Causa | Mora de 2 períodos consecutivos (art. 1219 inc. c) | Cumplimiento del plazo (art. 1217 inc. a) |
| Intimación previa de 10 días (art. 1222) | Sí, en vivienda, antes de demandar | No corresponde esa intimación de pago (no hay deuda); sí conviene notificar la restitución |
| Qué se prueba | Contrato + deuda + intimación | Contrato vencido |
| Discusión típica | Existencia/monto de la deuda, purga de la mora | Fecha de vencimiento, continuación (art. 1218) |
Qué pasa si el inquilino no se va al vencer
Si al terminar el contrato el inquilino sigue ocupando:
- arrow_rightQueda como tenedor sin título (tenencia precaria) una vez que reclamaste la restitución.
- arrow_rightPodés reclamar una indemnización por el uso del inmueble por el tiempo que ocupe después del vencimiento (habitualmente equivalente al alquiler, más eventuales daños), según lo pactado y el criterio judicial.
- arrow_rightNo podés echarlo por tu cuenta: rige la misma prohibición de autotutela que en el desalojo por falta de pago (no cambiar cerradura, no cortar servicios, no sacar cosas). Necesitás sentencia y lanzamiento.
Errores comunes del propietario
- errorSeguir cobrando el alquiler después del vencimiento sin reclamar la restitución → el contrato continúa bajo el art. 1218.
- errorNo notificar por medio fehaciente la no renovación / restitución (queda sin prueba).
- errorAsumir que el contrato "se renueva solo" o, al revés, creer que puede echarlo sin juicio.
- errorNo tener el contrato escrito o con la fecha de vencimiento clara.
Esta página brinda información general con fines orientativos y no constituye asesoramiento legal. El proceso de desalojo por vencimiento depende de la jurisdicción, de lo pactado en el contrato y de las circunstancias del caso. Antes de actuar, consultá con un abogado matriculado.
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Preguntas frecuentes
Si el contrato venció, ¿el inquilino tiene que irse automáticamente?
Sí, la locación se extingue por cumplimiento del plazo (art. 1217 CCyCN) y el inquilino debe restituir el inmueble. Pero si no se va, no podés desalojarlo por tu cuenta: tenés que reclamar la restitución y, si no la entrega, iniciar un juicio de desalojo.
¿Tengo que avisar con anticipación que no voy a renovar?
Con el DNU 70/2023 desapareció la obligación de preaviso de 3 meses que imponía la Ley 27.551. Igual conviene notificar la no renovación por medio fehaciente (Carta Documento o acta notarial) antes del vencimiento, tanto por prueba como para evitar que el contrato continúe bajo el art. 1218.
¿Qué pasa si sigo cobrando el alquiler después de que venció el contrato?
Según el art. 1218 del Código Civil y Comercial, si el inquilino permanece y vos no reclamás la restitución (por ejemplo, seguís cobrando), la locación continúa en los mismos términos hasta que alguna de las partes pida la devolución. No es una renovación por otro período completo, pero te obliga a reclamar expresamente para poder recuperar el inmueble.
¿Es más rápido el desalojo por vencimiento que por falta de pago?
Suele ser más fácil de probar, porque alcanza con el contrato vencido y no hay que acreditar deuda ni hacer la intimación de pago de 10 días del art. 1222. Pero los tiempos judiciales (demanda, sentencia, lanzamiento) son parecidos y dependen de la jurisdicción.
¿Puedo cobrarle algo por los meses que se queda después del vencimiento?
En general podés reclamar una indemnización por el uso del inmueble por el período que lo ocupe sin título, habitualmente equivalente al alquiler y a eventuales daños, según lo pactado en el contrato y el criterio del juez. Conviene revisar la cláusula específica del contrato.
Si venció el contrato, ¿puedo cambiar la cerradura o cortar los servicios?
No. Igual que en cualquier desalojo, hacerlo por mano propia es ilegal (vía de hecho) y puede derivar en denuncia penal y reclamo por daños. Aunque el contrato haya terminado, la restitución debe ordenarla un juez.
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