Las expensas son una de las fuentes de conflicto más frecuentes entre propietarios e inquilinos. Acá explicamos qué decía la Ley 27.551, qué cambió con el DNU 70/2023 según la fecha del contrato, y cómo se maneja en la práctica.
La distinción no la define el consorcio ni el propietario. La define la ley según la naturaleza del gasto.
Son los gastos de mantenimiento y funcionamiento habitual del edificio. Cubren lo que el edificio necesita para operar normalmente. Las paga el inquilino.
Son los gastos de mejora, refacción o renovación del edificio. No son de funcionamiento habitual, sino inversiones en el bien. Las paga siempre el propietario.
Regla práctica para distinguirlas
Si el gasto mantiene lo que ya existe → ordinaria (inquilino). Si el gasto mejora, repara estructuralmente o reemplaza algo → extraordinaria (propietario). En caso de duda, el criterio legal es si fue aprobado en asamblea como obra de mejora.
El criterio de distribución de expensas viene del artículo 9 de la Ley 27.551 (Ley de Alquileres, vigente entre 2020 y diciembre de 2023). Esa norma establecía:
"Las expensas ordinarias del inmueble estarán a cargo del locatario."
"Las expensas extraordinarias estarán a cargo del locador."
Ley 27.551, Art. 9. Derogada por el DNU 70/2023 para contratos firmados desde el 30/12/2023; sigue rigiendo los contratos anteriores hasta su vencimiento.
El DNU 70/2023 (diciembre 2023) derogó la Ley 27.551 y desreguló los contratos de alquiler: eliminó el plazo mínimo obligatorio, liberó el índice de ajuste, permitió contratos en moneda extranjera y devolvió la distribución de gastos a la libertad de pacto entre las partes (art. 1196 CCyC). Qué significa esto en la práctica depende de cuándo se firmó el contrato:
Contratos firmados antes del 30/12/2023: siguen regidos por la Ley 27.551 hasta su vencimiento. Para ellos el artículo 9 es de orden público en cuanto a las expensas extraordinarias: aunque el contrato diga que el inquilino las paga, esa cláusula es nula. Las ordinarias las paga el inquilino, salvo pacto en contrario.
Contratos firmados desde el 30/12/2023: rige la libertad contractual. Las partes pueden pactar la distribución que quieran; si el contrato no dice nada, el criterio de mercado (y el que los jueces toman como referencia) sigue siendo el tradicional: ordinarias a cargo del inquilino, extraordinarias a cargo del propietario. Por eso conviene dejarlo escrito en una cláusula específica.
En la Ciudad de Buenos Aires, la boleta de ABL incluye dos conceptos que se facturan juntos pero tienen distinta naturaleza legal:
Tasa retributiva de servicios
Cubre alumbrado, barrido y limpieza de la vía pública. Es un cargo por servicios municipales que recibe el ocupante del inmueble.
Paga el inquilinoImpuesto inmobiliario
Es un tributo sobre la propiedad del inmueble, no sobre su uso. Corresponde legalmente al dueño del bien.
Paga el propietarioEn la práctica, la mayoría de los contratos en CABA trasladan toda la boleta de ABL al inquilino. Eso es válido si está expresamente pactado en el contrato. Si el contrato no lo aclara, puede haber disputa al finalizar el vínculo.
En Provincia de Buenos Aires el tributo equivalente es el ARBA, con la misma lógica: la tasa de servicios corresponde al inquilino, el impuesto a la propiedad al propietario salvo acuerdo en contrario. En el interior del país cada municipio define sus propias tasas; conviene revisarlo antes de firmar.
Los conflictos suelen aparecer cuando el contrato no es preciso o cuando establece algo diferente a la ley. Estos son los casos más frecuentes:
Caso 1: El contrato dice "el inquilino paga todas las expensas"
Para las ordinarias, es válido y habitual. Para las extraordinarias, depende de la fecha: en contratos firmados antes del 30/12/2023 esa cláusula es nula (Ley 27.551, orden público) y el inquilino puede negarse a pagarlas o reclamar el reintegro. En contratos posteriores al DNU 70/2023 la cláusula es válida si fue pactada, aunque se aparta del criterio de mercado.
Caso 2: El contrato no dice nada sobre expensas
Aplica el criterio tradicional: ordinarias al inquilino, extraordinarias al propietario (obligatorio en contratos pre-DNU por la Ley 27.551; en contratos posteriores es la referencia que toman los jueces ante el silencio del contrato). Si hay una obra grande aprobada en asamblea, el propietario tendrá que pagarla aunque no esté en el contrato.
Caso 3: El consorcio no diferencia ordinarias de extraordinarias en la liquidación
El propietario es quien debe revisar la liquidación mensual, identificar los conceptos extraordinarios y no trasladarlos al inquilino. Puede pedirle al administrador del consorcio un detalle desglosado. La responsabilidad es del propietario, no del inquilino ni del administrador.
Caso 4: El inquilino pagó expensas extraordinarias sin saber
Puede reclamar el reintegro en cualquier momento durante la vigencia del contrato o hasta 2 años después de finalizado. La acción de reclamo prescribe a los 2 años (artículo 2562, Código Civil y Comercial). Conviene documentar cada pago.
La ley es una cosa, la práctica del mercado es otra. Estas son las costumbres reales en los principales mercados:
CABA
GBA y grandes ciudades del interior
El error más caro de los propietarios
En edificios con más de 20 años, las expensas extraordinarias pueden sumar entre el 20% y el 40% de la liquidación mensual del consorcio. Si el propietario no revisó la liquidación y trasladó esos conceptos al inquilino, tiene un riesgo de reclamo acumulado que puede volverse significativo al finalizar el contrato. El momento de revisar no es el fin del contrato, es cada mes cuando llega la liquidación.
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